Ingatlanfejlesztők a párbeszédért

Szöveg: Radványi Gábor
Fotók: Corvin Projekt, Futureal

Az ingatlanfejlesztői szakma ritkán kap hangot építészeti szaklapokban. Ez a jelenség azonban ellentétben áll azzal a ténnyel, hogy Budapesten például a rendszerváltás óta néhány ingatlanfejlesztő pontosan annyit fektetett városfejlesztési projektekbe, mint maga a Főváros – utóbbi azonban, térségünkben gyakorlatilag egyedül, máig nem alkotott egységes városfejlesztési koncepciót. Az alábbi írás ingatlanfejlesztő szerzője párbeszédet kezdeményez az építészet, a megbízók és az önkormányzati döntéshozók köreivel – a szerk.

Egy várost, települést a területek tulajdonosi struktúrája alapján két részre lehet választani: közterületekre és magántulajdonban lévő ingatlanokra. Ezek összessége, illetve együttműködése jelenti a várost, meghatározza a városi élet tereit és azok minőségét. A két terület aránya egyértelműen befolyásolja a város élhetőségét, fejlettségét, valamint fejleszthetőségét. Elég, ha csak a széles, ezáltal fasorokkal szegélyezhető utcákra, a város léptékéhez illeszkedő közparkokra vagy a fejlesztési területekre gondolunk. Mindezekből következik, hogy egyoldalúan is lehet gondolkodni a városról és zászlóra tűzni a városfejlesztést, figyelmen kívül hagyva a két eltérő területegység különbségeit, mozgatórugóit – de hosszú távon ez önámítás, mert torz képet, élhetetlen miliőt, fenntarthatatlan települést eredményez. Mit ér egy felújított burkolatú főutca, amelyet düledező műemlékek, felújítatlan társasházak és kiadatlan üzletek szegélyeznek? Szabad-e olyan szabályozási tervet elfogadni, amely a telkek beépíthetőségét olyan keretek között határozza meg, ami az adott lokáció esetében az ingatlanpiacon értéktelen, így használhatatlan telkeket teremtenek? Felelős döntés-e műemléki védelmet úgy elrendelni, hogy az épület reális hasznosíthatóságának feltételeit nem veszik számításba, konzerválva, pontosabban pusztulásra ítélve így az épített környezet értékeit?
Ezeket a kérdéseket a települési döntéshozók gyakran negligálják. Persze, hiszen nem szakemberek – válaszolják ilyenkor az építészek, településtervezők, elhárítva szakmájuk felelősségét ezekben a kérdésekben. Sajnálatos módon azonban rendszerint ők sem szakemberek az ingatlanállomány működése terén. A településtervezés nem vizsgálja a valós ingatlanpiaci igényeket, és a meglévő állapot feltérképezése alapján rögzíti szubjektív vízióját. A városra mint terepasztalra tekint, miközben a város nem a házakról szól, hanem az emberekről, akik azokba élni fognak. Nem azok, akik most ott élnek, hiszen a fejlesztésnek a város jövőbeni igényeit kell figyelembe vennie.
A lakosság véleményét egyéb tényezők miatt is óvatosan kell kezelni, hiszen kevés ember tudja reálisan megítélni a lakókörnyezetével kapcsolatos elvárásait, és a biztonság, tisztaság sztereotípiáin túl megfogalmazni, vagy akár csak végiggondolni azokat. Többnyire az emberekben lakozó természetes önzés determinálja a megítélésüket. A városban élők magánérdekeinek összessége pedig nem azonos a város érdekével, nem feleltethető meg egy kaotikus vektorhalmaz eredőjével, még akkor sem, ha ez tűnik a leginkább demokratikusnak. Egyrészt olyan sok szempontrendszer érvényesül akárcsak egy ember döntései, vágyai és élete meghatározójaként, amelyek súlyozása lakossági léptékben átláthatatlan. Másrészt a magánérdekek kifejeződése nem kezeli az időbeliséget, a lakókörnyezet felértékelődését vagy lecsúszását, az ebből adódó társadalmi változásokat és így az idővel változó helyi igényeket. A lakossági fórum ideális terepül szolgálhat egy politikus számára a választói óhajok feltérképezésére, de összetétele determinálja a konzervativizmusát, a városrész változásának, így fejlődésének ellenzését.
Ha a városfejlesztésre mint a belátható jövőben a városban felmerülő igények kielégítésének eszközére gondolunk, akkor a lakossági igény csak egy a sok szegmens közül. Magában foglalja persze az élet különböző területeit, az ott megfogalmazódó elvárásokat a csecsemőtől a nyugdíjasig, a segédmunkástól a büntetőbíróig, a mozgássérülttől a sportolóig, a gyalogostól az autósig – nem kifelejtve a kerékpárosokat és a kutyásokat. Az élettelen rész és annak igényei azonban nem kerülnek be az összképbe. Az épületek nem szobrok, a műtárgyak, utak és közművek nem céltalan térelemek, funkciójuk van, és ezen keresztül igényeik vannak a saját, szintén bonyolult szempontrendszereik szerint. Adott pillanatban talán az építmények tulajdonosai tudnak a legtöbbet ezekről az igényekről, függetlenül attól, hogy köz- vagy magántulajdonban vannak, de ha csak az aktuális helyzetet nézzük, megint a lakossági fórum csapdájába kerülünk.
Ha valaki fejleszteni akar, akár várost, akár ingatlant, a jövőt kell látnia, nem elképzelnie, hanem feltérképeznie. A jövőt nem megálmodni kell, hanem a társadalmi és gazdasági folyamatok logikus változásait figyelembe véve a fejlődés lehetséges útvonalai mentén feltárni. Több jövőkép van, és felelősen dönteni fejlesztésről csak ezek összességének megismerését követően lehet. Ezzel csak az foglalkozik alaposan, akinek érdeke fűződik ehhez, és ahogy a mai világ működik, ez a saját, jól felfogott anyagi érdeket jelenti. (Sajnálatos módon a közpénzek felhasználása során ez a típusú érdek nem artikulálódik, ehhez az ilyen helyzetben kevés helyen tapasztalható bölcsesség szükséges.)
Ezt az átfogó döntési mechanizmust a piac kényszeríti ki, és a termékek fejlesztése során ezen elvek szerint készülnek a mindennapi életben bennünket körülvevő tárgyak. A termékfejlesztés olyan szellemi folyamat, amelynek során a terméktervező célja a piaci igények, sőt a jövőbeni, a vásárlók által a tervezés stádiumában még csak nem is ismert vevői vágyak minél tökéletesebb teljesítése. Természetesen a profit érdekében, de az csak a vevői elégedettségen keresztül realizálható. Henry Ford mondta egyszer, hogy ha megkérdezné az emberektől, hogy mire vágynak, mindenki azt mondaná: gyorsabb lovakat szeretne venni.
Amit ezek után látni kell, hogy funkciójától függetlenül az épület csupán csak egy termék. Lehet, hogy szentségtörés ezt leírni e lap hasábjain, ám az építészet mindezek alapján termékfejlesztés. Ez nem a szakma becsmérlése, hiszen egy sportautó megtervezése legalább olyan komplex tervezői feladat, mint egy épületé. A design és a funkció harmóniája mindkét esetben alapkövetelmény. A különbség ma még az, hogy a piaci vélemény visszacsatolása a tervezésről sokkal direktebb az autógyártásban, mint az építészetben.
Ahogy egy autógyárban a stratégiai döntéseket nem a tervezőcsapat vagy az összeszerelő munkás hozza meg, úgy az épületek esetében sem az építész vagy a kőműves kompetenciája, hogy az ingatlanfejlesztési döntéseket meghozza. Van egy olyan szakembergárda, amely végigkíséri a terméket, azaz az épületet teljes fejlődésén, az ötlettől a fejlesztési folyamaton keresztül a megvalósulásig, sőt sok esetben azon túl, az üzemeltetési fázisban is. A szakmák társadalmi megítélésében az építészek messze megelőzik az ingatlanfejlesztőket, akiket a többségi vélemény valahol az ingatlanbróker és a telekspekuláns köré helyez. Kevesen tudják azonban, hogy például az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesületét alkotó 16 meghatározó ingatlanfejlesztő cég az elmúlt 16 évben közel 1600 milliárd Ft értékben hajtott végre fejlesztéseket Budapesten. Ez éves szinten megegyezik a főváros fejlesztésére fordított 100 milliárd Ft-tal. Ennek alapján látható, hogy amikor Budapestre tekintünk a magán- és közterületekre történő felosztás alapján, akkor a város formálásában az ingatlanfejlesztők hatása megkérdőjelezhetetlen, a közszférával legalább megegyező szintű befolyással bír.
Ezek a szakemberek – a tervezőkhöz hasonlóan – az OTÉK előírásai alapján vizsgálnak telkeket, épületeket, ahogy az építészek. Részt vesznek a tervezési program összeállításában, véleményezik a terveket, költségelemzéseket készítenek a kiviteli tervből, tehát egy épület megszületésének aktív részesei. Azt azonban fontos látni, hogy döntéseik hátterét a piac ismerete adja. Tervtanácsokon rendszeres kifogás a tervekkel szemben, hogy teljes mértékben kihasználják a beépítési paramétereket. Ugyanakkor a telek értékelésénél pontosan a beépítési paraméterek adta lehetőségek határozzák meg egyértelműen a telek értékét. Hasonlóképpen az építész szakma döbbenten áll a sok kis lakást építeni szándékozó ingatlanfejlesztők előtt, figyelmen kívül hagyva azt a tényt, amelyet a fejlesztői oldal pontos piackutatások alapján ismer, miszerint továbbra is az ilyen méretű lakások azok, amelyeket az emberek meg tudnak vásárolni. Az építészképzés során egyik tervezési tárgy esetében sem szempont az épületek hatékonysága, pedig az ingatlanpiacon az egyik legfontosabb mérőszám, hogy a funkciókat mennyire megfelelően helyezik el egy épületben. A tervezés során a kivitelezési költségek folyamatos és pontos koordinálása sem jellemző a hazai mérnöki gyakorlatra. Ezekből a példákból is látszik, ahhoz, hogy egy épület megépüljön, nagyon sok szakma együttműködésére van szükség.
Ha egy település vagy településrész tervezésénél, revitalizációjánál, IVS-ek megalkotásánál vagy akár csak egy KSZT elfogadásánál senki nem képviseli az épületek megvalósításához ilyen mértékben fontos szempontokat, akkor elbírálása nem reális alapon történik, és olyan hibákat generálhat, amelyek hosszú távon jelentkeznek. Közérdekre hivatkozva fejlesztéseket gátolni, túlzott mértékű igényeket támasztani településrendezési szerződésekben, beruházásokat blokkolva így, szélesebb körben vizsgálva nem lehet a köz érdeke. A szabályozások úgy születnek, hogy nincs melléjük rendelve korrekt, ingatlanpiaci tényeken alapuló megvalósíthatósági tanulmány. Pedig a szakemberek rendelkezésre állnak, sok esetben telektulajdonosként érintettek, és nagyobb ismeretanyaggal rendelkeznek a fejlesztés környezetéről, mint bárki más, hiszen gazdasági döntéseik meghozatalában ez alapvető szempont. Hiszem, hogy minden esetben ésszerű kompromisszum található, amellyel az ingatlanfejlesztő és a köz is jól jár. Több magyarországi fejlesztés is megmutatta már, hogy igazán csak az a fejlesztés tud sikeres lenni, ahol a környéken élők, az érintett önkormányzatok, a célközönség és a fejlesztő is megtalálja saját számítását, és nyertesként élhet meg egy beruházást. Ehhez azonban a legfontosabb alap a kezdeti közös gondolkodás és a kommunikáció. Az ingatlanfejlesztők célja, hogy olyan városokat segítsenek építeni, amelyek élhetőek, működőképesek és fenntarthatók.